邹文武：房地产业对白酒行业影响到底有多大？

这几年，老是听到很多同行和白酒股票投资人说房地产业对白酒行业的发展起到至关重要的影响，从白酒行业的黄金十年到茅台引领的酱酒崛起，主要都得益于中国房地产业的发展，白酒行业这几年面临的调整，也是因为房地产业的调整造成。

那么，房地产业对白酒行业影响到底有多大呢？作为见证中国白酒行业过去20年发展的资深从业者，带着这样的思考，我们一起用数据分析白酒行业的发展与房地产业发展的关系。

从2004-2024年20年来GDP、白酒、房地产、茅台酒营收规模走势图来看，白酒行业与GDP走势接近，其波动和影响主要受行业调整周期及经济发展影响，可以说白酒行业的繁荣与发展主要得益于经济的发展以及国民收入的提升。虽然过去20年来房地产在中国经济中扮演着重要的角色，是经济增长的主要引擎之一，但这并不是白酒行业繁荣与衰败的密钥。

此外，从茅台营收走势与房地产规模走势来看，茅台的一路走高确实受房地产的走高影响较大，从走势图比较来看茅台营收走势和房地产走势的两个关键点，2008年后是房地产走高迅速拉高了茅台走势， 2015年后房地产的最后一波走高之后，茅台也迅速拉高，虽然2021年之后房地产开始向下走，但茅台的规模继续向上拉升。

所以，经济发展的趋势才是白酒繁荣的底色，然后才是经济发展的引擎助推了白酒行业的发展。随着经济转型，白酒行业只要能跟随经济周期的主旋律发展，就能够持续保持自己的发展与进步。

过去20年来房地产的发展，成为经济发展的引擎之一，确实影响了中国白酒的发展，但并没有到左右白酒行业繁荣的地步。白酒行业作为经济的润滑剂，经济越活跃白酒消费越繁荣，不管是在何种经济状态下，白酒行业都能够与周期同频，找到属于自己的发展节奏和新频率，这是白酒行业的独特魅力。

白酒行业兴衰受经济周期影响较大

经济上行期，居民可支配收入增长（如2004-2013年，GDP年均增10.7%，居民收入增12.8%），高端宴请、礼品需求旺盛，推动茅台、五粮液等高端酒“量价齐升”；经济下行时（如2008年金融危机、2012年白酒行业塑化剂危机、2022年疫情），收入增速放缓，中低端白酒因“刚需”属性抗跌，但高端酒消费收缩明显，2009年茅台营收增速从2008 年13.9% 反弹至17.3%，即受益于经济刺激后的收入修复。

茅台崛起受房地产的发展影响较大

房地产开发、建筑、销售等产业链环节，衍生出高频商务宴请、礼品赠送场景。房企拿地、项目开盘、工程合作等活动，常以茅台作为“社交硬通货”，直接拉动需求。2015—2021 年房地产开发投资高速增长期，茅台营收从344亿元增至1095亿元，复合增速超20%，其中商务消费场景贡献显著。

房地产发展在茅台崛起过程中，通过消费场景、客群财富、金融属性等维度形成显著推动，尤其在2003—2013 年黄金期关联紧密；但茅台崛起的核心逻辑是品牌稀缺性、品质稳定性、消费心智占领等内生因素，房地产只是阶段性“放大器”。

国家经济周期下房地产与白酒行业的发展关系

1、高度重合的繁荣期（2004—2013年）

房地产投资增速长期保持两位数增长（如2007年达30.2%），带动白酒行业同步进入“量价齐升” 阶段。这一时期，规模以上白酒企业产量增长293%，销售收入增长719%，利润增长1272%。房地产开发、建筑、销售等环节催生了大量商务宴请和礼品需求，直接拉动高端白酒消费。例如，茅台营收从2004年的30亿元跃升至2012年的264亿元，与房地产投资增速（2004—2012年累计增长520%）高度同步。

2、政策调控下的传导效应（2013年后）

2013年“三公消费” 限制政策出台后，房地产投资增速从19.26%骤降至2015年的1%，白酒行业同步进入深度调整期。茅台营收增速从2012年的43.8%回落至2014年的3.7%，五粮液、泸州老窖等企业净利润一度下滑超50%。这一阶段凸显了房地产与白酒在政策冲击下的强关联性。

3、棚改货币化的财富效应（2015—2021年）

棚改政策推动房地产市场二次繁荣，居民财富快速增值，间接刺激白酒消费升级。2016—2019年，高端白酒价格与一二线城市房价增速呈现显著正相关，茅台批价从850元涨至2400元，五粮液批价从500元涨至950元。房地产带来的“财富幻觉” 成为白酒提价的核心支撑。

总结：经济周期是主线，行业关联为分支

1、经济发展是白酒繁荣的“底色”，国民收入提升才是消费升级的根本动力；

2、房地产作为经济引擎之一，在特定阶段（商务场景、财富效应）放大了白酒行业的增长势能，但无法左右行业兴衰的核心逻辑；

3、白酒行业作为 “经济润滑剂”，具备与周期同频的韧性——无论经济状态如何，总能通过消费分级（高端/中低端分化）、场景迭代（商务/大众/收藏）找到发展节奏，这正是行业的独特魅力。

4、抓住新经济周期的增量入口，才是品牌保持业绩高速增长的关键要诀所在，白酒企业与国民经济共呼吸，才能保持品牌的基业常青。